La Garantie de Parfait Achèvement (GPA)

Définie à l'article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle le constructeur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

La GPA se distingue de la garantie décennale et de la garantie biennale puisqu'elle impose au constructeur une obligation de faire : l’obligation de reprendre les travaux.

La GPA couvre tous les désordres quelle que soit leur nature, leur origine, leur gravité et leur caractère caché ou apparent. La garantie de parfait achèvement ne couvre toutefois pas les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage.

Comment faire valoir la GPA ?

Les désordres doivent être dénoncés (au constructeur) par lettre recommandée avec accusé de réception (de sorte à pouvoir, en cas de litige, établir que la notification a bien été adressée dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux).

Si les travaux de reprise réalisés par le constructeur sont jugés satisfaisants, un procès-verbal de levée de réserves est établi, pour chaque désordre, et signé par toutes les parties impliquées, attestant ainsi de l’achèvement des travaux.

Sous quel délai le constructeur doit-il lever les désordres dénoncés ?

Il revient au SDC, via son syndic, et au constructeur de fixer, ensemble, les délais d’exécution des travaux de reprise, la réalisation des travaux pouvant se poursuivre après l'expiration du délai de validité de la GPA.

Si le constructeur ne répond pas, partiellement ou totalement à ses obligations, le SDC doit alors (dans cet ordre) :
- relancer le constructeur via une lettre de mise en demeure adressée par voie recommandée avec accusé de réception pour lui rappeler ses obligations contractuelles, lister les réserves non levées et fixer un délai raisonnable pour leur correction.
- assigner le constructeur (et ses sous-traitants) au cours de l’année de GPA en initiant une procédure.

NB : la GPA doit être mise en œuvre judiciairement dans son délai d’exercice qui est d’un an à compter de la réception des travaux. Il ressort de la jurisprudence que la demande en justice formulée au titre de la GPA plus d’un an après la réception est irrecevable (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 mars 2018, 17-15.549).