Comment faire voter en Assemblée Générale une procédure de saisie immobilière ?
Qu'est-ce qu'une saisie immobilière ?
L'objectif d'une saisie immobilière est en fait simple : l’adjudication, c’est-à-dire la vente aux enchères d'un bien immobilier à la barre du tribunal.
Si la théorie est simple, l'exécution est toutefois plus complexe.
Quel est le cadre juridique ?
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 indique que :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I -Pour la validité de la décision :
[...]
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot".Le montant de la mise à prix est le prix plancher à partir de laquelle la vente aux enchères débutera. Il convient de noter que :
- ce prix est, en pratique, souvent équivalent au montant de la dette
- ce prix ne doit pas être trop bas, pour permettre au SDC de récupérer les charges impayées,
- ce prix ne doit pas être trop élevé, puisque si aucune surenchère n'est proclamée, alors le SDC deviendra propriétaire du ou des lot(s) et devra supporter le montant de la mise à prix.L'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution indique que :
"Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier".
En d'autres termes, le préalable à toute procédure de saisie immobilière est d'obtenir la condamnation du copropriétaire débiteur au titre des charges impayées.
L'article L111-7 du code des procédures civiles d'exécution indique que :
"Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation".
Ainsi, le SDC doit prouver que la saisie immobilière demandée a été précédée d'autres actions, notamment la saisie sur les comptes bancaires ou la saisie des loyers. Le montant de la dette devra également être suffisamment important au risque de voir la procédure invalidée par le juge.
Les résolutions à intégrer à l'ordre du jour
JURIDIQUE : Autorisation donnée au Syndic d'engager une saisie immobilière des lots [...] appartenant à [...] - Art. 24 Majorité simple - Clé de vote : Charges Générales
L’Assemblée générale autorise le Syndic à engager la procédure de saisie immobilière des lots …………. et appartenant à ……………..; conformément aux dispositions de l’article 55 du Décret du 17 mars 1967.
Etant précisé que la créance du Syndicat des copropriétaires s’élève à ……… € arrêtée au jour de la convocation de l’assemblée générale, laquelle peut être augmentée d’ici la date d’adjudication, d’autres charges, frais et intérêts.
JURIDIQUE : Fixation de la mise à prix - Art. 24 Majorité simple - Clé de vote : Charges Générales
L’assemblée générale fixe le montant de la mise à prix des lots ……..à la somme de ……€.
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article L 322-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant et à défaut d'enchère, le Syndicat des copropriétaires est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
JURIDIQUE : Fixation du montant de la créance douteuse - Art. 24 Majorité simple- Clé de vote : Charges Générales
En application des articles 4 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et 11-11° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale doit prendre la décision d’affecter en dotation aux dépréciations sur créances douteuses le montant de la créance estimée définitivement irrécouvrable.
L’assemblée générale décide de fixer à ……….€ le montant des sommes estimées comme définitivement perdues par le Syndicat des copropriétaires à la date de la convocation.